Ce que recouvre la notion
Le terme « synallagmatique » signifie que l’engagement est réciproque : le vendeur promet de vendre, l’acheteur promet d’acheter. Les deux volontés se rencontrent et se répondent, à la différence de la promesse unilatérale où un seul s’engage. C’est cette réciprocité qui produit l’effet le plus marquant de la notion.
L’article 1589 du Code civil en pose le principe : « La promesse de vente vaut vente, lorsqu’il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. » Autrement dit, dès que les parties s’accordent sur ce qui est vendu et à quel prix, la vente est en principe formée. Ce texte se combine avec l’article 1583 du même code, selon lequel la vente est parfaite et la propriété acquise à l’acheteur dès l’accord sur la chose et le prix, quand bien même le bien ne serait encore ni livré ni payé.
Trois éléments constitutifs se dégagent : un consentement réciproque et ferme, une chose déterminée ou déterminable, un prix convenu. Réunis, ils suffisent à former la vente. Leur absence, à l’inverse, disqualifie l’opération : un simple accord de principe sur l’idée de vendre, sans prix arrêté, ne constitue pas une promesse synallagmatique.
À ne pas confondre avec la promesse unilatérale
La distinction avec la promesse unilatérale de vente est décisive. Dans la promesse unilatérale, régie par l’article 1124 du Code civil, seul le promettant s’engage à vendre ; le bénéficiaire dispose d’une option qu’il lève ou non, souvent moyennant une indemnité d’immobilisation. Rien ne l’oblige à acheter.
Dans la promesse synallagmatique, les deux parties sont tenues. Il n’y a pas d’option à lever : l’acheteur est déjà acheteur. La conséquence pratique tient à l’exécution forcée. Si l’une des parties refuse de réitérer l’accord, l’autre peut demander en justice que la vente soit judiciairement constatée et exécutée en nature, le jugement tenant alors lieu d’acte. Cette force distingue nettement le compromis de la simple négociation ou du pacte de préférence, par lequel une partie promet seulement, si elle décide un jour de vendre, de proposer d’abord le bien à un bénéficiaire, sans s’engager à vendre.
En pratique dans un contrat d’affaires
Même si la promesse vaut vente, les parties aménagent presque toujours ses effets. La précaution la plus courante est la condition suspensive, mécanisme de l’article 1304 du Code civil : la vente ne produira ses effets qu’une fois l’événement réalisé, obtention d’un prêt, purge d’un droit de préemption, levée d’une garantie. Tant que la condition est pendante, l’opération est suspendue ; si elle défaille, la promesse est caduque et les parties se trouvent déliées.
Les parties subordonnent aussi fréquemment la vente à sa réitération par acte authentique devant notaire, notamment en matière immobilière. La portée exacte de cette clause est délicate : selon sa rédaction, l’acte authentique peut n’être qu’une modalité d’exécution d’une vente déjà formée, ou une véritable condition de sa formation. [À VÉRIFIER JURISTE : dans quelles conditions la stipulation d’une réitération par acte authentique fait de cet acte un élément constitutif du consentement, et non une simple formalité d’exécution.]
Un droit de rétractation existe par ailleurs dans un cas précis. L’article L. 271-1 du Code de la construction et de l’habitation ouvre à l’acquéreur non professionnel d’un immeuble à usage d’habitation un délai de rétractation de dix jours à compter de la notification du compromis. Hors de ce champ, et notamment pour une acquisition purement professionnelle, aucun délai légal de repentir ne s’applique : l’engagement est ferme dès la signature.
Enfin, la sanction du manquement se prépare dans le contrat. Les parties insèrent le plus souvent une clause pénale ou une clause de dédit, chiffrant l’indemnité due par celui qui renonce, à défaut d’exiger l’exécution forcée. L’action fondée sur la promesse se prescrit en principe par cinq ans à compter du jour où son titulaire a connu les faits lui permettant de l’exercer (article 2224 du Code civil), sauf délai spécial applicable. Rédiger le compromis avec la même rigueur que l’acte définitif reste la meilleure protection : ce qui y figure engage déjà la vente.
Termes liés
Questions fréquentes
Une promesse synallagmatique de vente vaut-elle vente ?
Oui, en principe. L'article 1589 du Code civil dispose que la promesse de vente vaut vente dès qu'il existe un consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix. La vente est alors formée et l'exécution forcée peut être demandée en cas de refus. Les parties peuvent toutefois différer le transfert de propriété jusqu'à la réitération de l'accord par acte authentique.
Quelle différence avec la promesse unilatérale de vente ?
Dans la promesse unilatérale (article 1124 du Code civil), seul le promettant s'engage à vendre : le bénéficiaire dispose d'une option et reste libre de ne pas acheter, souvent contre une indemnité d'immobilisation. Dans la promesse synallagmatique, les deux parties sont engagées, le vendeur à vendre et l'acheteur à acheter, ce qui ouvre l'exécution forcée si l'une d'elles se dérobe.
Peut-on se rétracter après avoir signé un compromis de vente ?
Rarement. L'acquéreur non professionnel d'un immeuble à usage d'habitation bénéficie d'un délai de rétractation de dix jours (article L. 271-1 du Code de la construction et de l'habitation). En dehors de ce cas, notamment pour une acquisition professionnelle, l'engagement est ferme : celui qui renonce s'expose à l'exécution forcée ou au paiement de l'indemnité prévue par une clause pénale ou de dédit.