Ce que recouvre la notion
Depuis la réforme du droit des obligations de 2016, la promesse unilatérale est définie à l’article 1124, alinéa 1er du Code civil : c’est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire.
Trois éléments constitutifs en découlent. D’abord, le promettant donne un consentement définitif à la vente : il n’a plus rien à décider. Ensuite, les éléments essentiels du contrat projeté, la chose vendue et le prix, sont déjà fixés dans la promesse. Enfin, il ne reste qu’à recueillir le consentement du bénéficiaire, qui dispose d’une option : il peut acheter ou renoncer. Cette option est en général enfermée dans un délai, terme au-delà duquel la promesse devient caduque.
La promesse unilatérale de vente se distingue ainsi de la promesse synallagmatique, où les deux parties consentent d’emblée à la vente, et du pacte de préférence, par lequel le promettant s’engage seulement à proposer d’abord le bien au bénéficiaire s’il décide un jour de vendre, sans fixer le prix ni promettre lui-même de vendre.
Les effets : option, levée et rétractation
Tant que le délai court, le bénéficiaire tient une option qui n’appartient qu’à lui. S’il lève l’option dans les formes et le délai prévus, la vente est formée : l’accord des volontés est complet et le transfert de propriété s’opère selon les modalités convenues. S’il laisse passer le terme, la promesse tombe et le promettant recouvre sa liberté.
Le point le plus important pour la sécurité du bénéficiaire tient à la rétractation du promettant. L’article 1124, alinéa 2 du Code civil dispose que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis. Autrement dit, si le promettant prétend se dédire avant la levée d’option, sa rétractation est inefficace : le bénéficiaire qui lève l’option dans le délai conclut malgré tout la vente. Cette règle, issue de la réforme de 2016, a renversé la jurisprudence antérieure qui ne reconnaissait au bénéficiaire évincé qu’un droit à des dommages et intérêts.
La loi protège aussi contre la vente à un tiers. Selon l’article 1124, alinéa 3, le contrat conclu en violation de la promesse avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul. Le bénéficiaire peut donc faire annuler la vente consentie au concurrent de mauvaise foi, et non se contenter d’une réparation en argent.
En pratique dans un contrat d’affaires
Plusieurs points de vigilance méritent l’attention avant de signer.
Le premier concerne l’enregistrement. L’article 1589-2 du Code civil frappe de nullité toute promesse unilatérale de vente portant sur un immeuble, un droit immobilier, un fonds de commerce, un droit au bail ou les titres des sociétés visées aux articles 728 et 1655 ter du Code général des impôts, si elle n’est pas passée par acte authentique ou constatée par un acte sous seing privé enregistré dans les dix jours de son acceptation par le bénéficiaire. Ce délai bref est un piège classique dans les opérations non notariées : son non-respect anéantit la promesse.
Le deuxième concerne l’indemnité d’immobilisation. Le bénéficiaire verse souvent une somme en contrepartie de l’exclusivité et de l’immobilisation du bien pendant le délai d’option. S’il renonce, le promettant la conserve ; s’il achète, elle s’impute sur le prix. Son montant doit rester mesuré : une indemnité si élevée qu’elle prive le bénéficiaire de toute liberté réelle de ne pas acheter peut conduire un juge à requalifier l’acte en promesse synallagmatique. [A VERIFIER JURISTE : le seuil chiffré à partir duquel l’indemnité d’immobilisation expose à une requalification, la jurisprudence raisonnant au cas par cas sans pourcentage fixe.]
Le troisième concerne les conditions et le délai. La promesse est fréquemment assortie d’une condition suspensive, par exemple l’obtention d’un prêt, dont la défaillance libère le bénéficiaire. Il faut par ailleurs stipuler clairement le terme de l’option : à défaut de délai, la portée exacte de l’engagement du promettant devient incertaine. [A VERIFIER JURISTE : le régime applicable à une promesse unilatérale de vente sans terme, notamment la faculté de rétractation du promettant moyennant un préavis raisonnable.]
Enfin, la rédaction doit désigner sans ambiguïté la chose et le prix, faute de quoi la promesse ne remplit pas la condition d’éléments essentiels déterminés posée par l’article 1124. Une promesse imprécise sur l’objet ou sur le montant risque de ne pas engager valablement le promettant, ce qui ruine la protection recherchée par le bénéficiaire.
Termes liés
Questions fréquentes
Le promettant peut-il se rétracter avant la levée de l'option ?
Non, sa rétractation reste sans effet sur la vente. Depuis la réforme de 2016, l'article 1124, alinéa 2 du Code civil dispose que la révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n'empêche pas la formation du contrat promis. Le bénéficiaire qui lève l'option dans le délai conclut donc la vente, même si le promettant a prétendu se dédire entre-temps. Cette règle a renversé la jurisprudence antérieure, qui n'accordait qu'une indemnisation.
Quelle différence entre promesse unilatérale et promesse synallagmatique de vente ?
Dans la promesse unilatérale, seul le promettant s'engage à vendre : le bénéficiaire dispose d'une option et reste libre d'acheter ou non. Dans la promesse synallagmatique, les deux parties consentent à la vente ; l'article 1589 du Code civil précise que la promesse de vente vaut vente lorsqu'il y a consentement réciproque sur la chose et sur le prix. La première laisse une liberté au bénéficiaire, la seconde forme déjà l'accord de vente.
L'indemnité d'immobilisation est-elle perdue si l'option n'est pas levée ?
En principe oui. L'indemnité d'immobilisation rémunère l'exclusivité consentie au bénéficiaire pendant le délai d'option : s'il renonce à acheter, le promettant la conserve en contrepartie de l'immobilisation du bien. Si le bénéficiaire lève l'option, elle s'impute en général sur le prix de vente. Son montant doit rester mesuré : une indemnité trop proche du prix peut conduire un juge à requalifier l'acte en promesse synallagmatique.