Modèle de bail commercial 3-6-9 gratuit (Word)

Sommaire

1. Quand utiliser ce contrat, et quand il ne convient pas
2. Ce que dit le droit français
3. Ce que contient ce modèle, article par article
4. Les pièges à éviter
5. Comment adapter ce modèle à votre situation
6. Ce que ce modèle ne remplace pas

Quand utiliser ce contrat, et quand il ne convient pas

Vous louez un local pour exploiter un fonds de commerce. Une PME qui ouvre un point de vente, un restaurant ou une agence recevant du public prend le local à bail commercial. Le statut protège l’entreprise locataire en lui garantissant une durée longue et un droit au renouvellement, deux conditions de la valeur de son fonds.

Vous exploitez une activité artisanale immatriculée. Un artisan inscrit au répertoire des métiers qui installe son atelier dans un local loué relève du même statut, à condition que l’exploitation soit effective sur les lieux. La qualification ne dépend pas de l’intitulé donné au contrat, mais de la réalité de l’exploitation.

Vous êtes propriétaire et souhaitez sécuriser un revenu locatif durable. Le bailleur qui loue à une entreprise stable trouve dans le bail 3-6-9 un cadre équilibré : un engagement de durée du locataire sur trois ans au moins, un loyer révisable, et des garanties de paiement encadrées. Le contrat organise cette relation de long terme.

Vous prévoyez une occupation de plus de trois ans. Dès que la durée dépasse trois ans, le bail dérogatoire n’est plus possible et le statut des baux commerciaux s’applique de plein droit. Le bail 3-6-9 est alors le cadre normal de l’occupation.

Quand ce modèle ne convient pas. Pour une occupation courte, de test ou de lancement, inférieure à trois ans, le bail dérogatoire de l’article L. 145-5 du Code de commerce est plus souple. Pour un local d’habitation, un logement de fonction ou un usage mixte à dominante d’habitation, le régime applicable est différent. Pour une simple mise à disposition précaire sans exploitation de fonds, une convention d’occupation précaire peut convenir, mais elle expose à un risque de requalification si les conditions du statut sont en réalité réunies.

Ce que dit le droit français

Le bail commercial est un contrat nommé, soumis à un statut d’ordre public. Il relève du louage régi par les articles L. 145-1 et suivants du Code de commerce, complétés par les articles R. 145-1 et suivants et, à titre supplétif, par le droit commun du bail des articles 1713 et suivants du Code civil. Le statut s’applique lorsque trois conditions sont réunies : un local, l’exploitation d’un fonds commercial ou artisanal, et l’immatriculation au registre du commerce et des sociétés ou au répertoire des métiers.

La durée minimale est de neuf ans. L’article L. 145-4 du Code de commerce fixe cette durée minimale de neuf ans et donne au preneur la faculté de résilier à l’expiration de chaque période triennale : c’est l’origine de l’expression « 3-6-9 ». Le congé se donne au moins six mois à l’avance, par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec accusé de réception, en application de l’article L. 145-4. Le bailleur ne bénéficie pas de la même faculté de sortie triennale.

Le locataire dispose d’un droit au renouvellement. Les articles L. 145-8 et suivants organisent ce droit, pièce maîtresse de la protection du fonds. Le preneur peut demander le renouvellement dans les formes de l’article L. 145-10. Si le bailleur refuse sans motif grave et légitime, il doit une indemnité d’éviction au titre de l’article L. 145-14, destinée à réparer la perte du fonds liée au départ forcé.

Le loyer obéit à des règles de révision propres. La révision triennale légale de l’article L. 145-38 indexe le loyer sur l’indice ILC ou ILAT prévu à l’article L. 112-2 du Code monétaire et financier. Les parties peuvent stipuler une clause d’échelle mobile sur le fondement de l’article L. 145-39. Lors du renouvellement, le loyer est en principe fixé à la valeur locative selon l’article L. 145-33, sous réserve du plafonnement de l’article L. 145-34. Toute hausse issue du déplafonnement ou de l’échelle mobile est lissée à 10 % du loyer de l’année précédente, en vertu des articles L. 145-34 et L. 145-38. [À VÉRIFIER JURISTE : articulation exacte du déplafonnement et de la valeur locative, ainsi que le taux et l’indice applicables à la date de rédaction.]

La loi Pinel a renforcé la transparence et l’état des lieux. L’article L. 145-40-1 impose un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire. L’article L. 145-40-2, complété par l’article R. 145-35, exige un inventaire précis et limitatif des charges, impôts et travaux, avec leur répartition : ne peuvent être imputées au preneur ni les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, ni les honoraires de gestion des loyers. En cas de vente du local, le locataire dispose d’un droit de préférence prévu à l’article L. 145-46-1.

La cession et la sous-location sont encadrées. La clause interdisant au locataire de céder son bail à l’acquéreur de son fonds est nulle, en application de l’article L. 145-16 : la cession du bail attachée au fonds ne peut être verrouillée. La sous-location, elle, relève de l’article L. 145-31 et suppose en principe l’accord du bailleur. Enfin, toute stipulation qui dérogerait aux dispositions d’ordre public du statut est réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 du Code de commerce. [À VÉRIFIER JURISTE : forme exacte du congé après la loi Macron et articles applicables à jour.]

Ce que contient ce modèle, article par article

Article 1. Désignation des locaux et destination. L’article décrit précisément le local loué, sa superficie et sa destination, c’est-à-dire les activités que le preneur est autorisé à y exercer. Une destination trop étroite bride l’entreprise ; une destination floue prête à contestation. Cet article conditionne aussi le régime du déplafonnement à venir.

Article 2. Durée et faculté de résiliation triennale. Le modèle fixe la durée de neuf ans et rappelle la faculté du preneur de donner congé à chaque échéance triennale, avec un préavis de six mois. Il précise la forme du congé, acte extrajudiciaire ou lettre recommandée avec accusé de réception, conformément à l’article L. 145-4 du Code de commerce.

Article 3. Loyer, révision et indexation. Montant initial, périodicité de paiement, et modalités de révision du loyer : révision triennale légale indexée sur l’ILC ou l’ILAT, et le cas échéant clause d’échelle mobile. Le lissage de la hausse à 10 % s’applique aux hausses issues du déplafonnement, et non à l’indexation courante d’une clause d’échelle mobile, qui applique librement l’indice de référence.

Article 4. Charges, impôts et travaux. L’article renvoie à l’inventaire précis et limitatif imposé par l’article L. 145-40-2, avec la répartition entre bailleur et preneur. Il écarte expressément de la charge du locataire les grosses réparations de l’article 606 du Code civil et les honoraires de gestion.

Article 5. Dépôt de garantie. Le modèle prévoit un dépôt de garantie, son montant, sa fonction et ses conditions de restitution en fin de bail. Cette garantie couvre les manquements du preneur, sans se confondre avec les loyers dus.

Article 6. État des lieux. Un état des lieux contradictoire à l’entrée et à la sortie, exigé par l’article L. 145-40-1, annexé au bail. Il conditionne la répartition des responsabilités sur l’état du local au départ du locataire.

Article 7. Obligations du bailleur. Délivrance d’un local conforme à sa destination et garantie de jouissance paisible pendant toute la durée du bail. Le bailleur répond des troubles qui empêchent l’exploitation normale des lieux.

Article 8. Obligations du preneur. Paiement du loyer et des charges, exploitation conforme à la destination, entretien courant, et souscription d’une assurance des locaux (risques locatifs : incendie, dégâts des eaux) couvrant les risques liés à l’occupation, conformément à la responsabilité du preneur des articles 1732 et 1733 du Code civil.

Article 9. Cession et sous-location. L’article organise la cession du bail et la sous-location dans le respect des articles L. 145-16 et L. 145-31 : il ne peut interdire la cession à l’acquéreur du fonds, sous peine de nullité.

Article 10. Clause résolutoire. Une clause résolutoire permettant au bailleur d’obtenir la résiliation en cas de manquement, après une mise en demeure préalable restée sans effet pendant le délai légal. Le modèle articule cette clause avec la résiliation pour faute de droit commun.

Article 11. Renouvellement et fin du bail. Rappel du droit au renouvellement des articles L. 145-8 et suivants, des formes de la demande, et du principe de l’indemnité d’éviction en cas de refus non justifié.

Article 12. Force majeure, notifications et litiges. Reprise des conditions de la force majeure, modalités de notification entre les parties, droit applicable français et clause attributive de compétence désignant la juridiction compétente.

Les pièges à éviter

Croire qu’on peut déroger librement au statut. Le bail commercial est d’ordre public. Une clause qui prive le locataire de sa faculté de résiliation triennale, réduit son droit au renouvellement ou met à sa charge des travaux interdits est réputée non écrite en application de l’article L. 145-15 du Code de commerce. La liberté de rédaction est réelle, mais elle s’arrête aux dispositions protectrices du preneur.

Confondre bail commercial et bail dérogatoire. Un bail conclu pour plus de trois ans, ou renouvelé au-delà de cette limite, bascule automatiquement sous le statut des baux commerciaux. Vouloir maintenir un bail dérogatoire au-delà du plafond de l’article L. 145-5 aboutit à un bail 3-6-9 subi, avec toutes ses obligations.

Rédiger une clause de charges imprécise. Depuis la loi Pinel, l’article L. 145-40-2 impose un inventaire précis et limitatif. Une clause générale du type « toutes charges à la charge du preneur » ne suffit plus : les charges non listées, et en particulier les grosses réparations de l’article 606 du Code civil, restent à la charge du bailleur, quelle que soit la rédaction.

Négliger la forme du congé. Un congé donné sans respecter le préavis de six mois, ou dans une forme non conforme à l’article L. 145-9, peut être privé d’effet. La date d’échéance triennale, le délai et le support du congé se vérifient avant tout envoi, car une erreur reporte la sortie de trois ans.

Oublier l’état des lieux d’entrée. En l’absence d’état des lieux contradictoire, les présomptions jouent contre le bailleur au moment de la restitution. L’article L. 145-40-1 en fait une formalité que ni le propriétaire ni le locataire n’ont intérêt à dissimuler ou à repousser.

Comment adapter ce modèle à votre situation

Quelques champs se renseignent systématiquement : l’identité des parties, la désignation exacte du local, la destination autorisée, le montant du loyer et du dépôt de garantie, la date de prise d’effet. Le reste du texte convient à la plupart des locations commerciales courantes.

La destination mérite une attention particulière. Une destination « tous commerces » offre au preneur une liberté d’exploitation et facilite la cession de son fonds ; une destination limitée à une activité précise sécurise le bailleur mais peut peser sur la valeur locative au renouvellement. Le choix se fait en connaissance de ses effets sur le déplafonnement futur.

La clause de loyer s’ajuste selon la stratégie retenue : révision triennale légale seule, ou clause d’échelle mobile complémentaire. Le lissage de la hausse à 10 % (article L. 145-34 du Code de commerce) s’applique aux hausses issues du déplafonnement (renouvellement de l’article L. 145-34, révision triennale déplafonnée de l’article L. 145-38, révision judiciaire après une variation de plus de 25 % de l’article L. 145-39), et non à l’indexation courante d’une clause d’échelle mobile, laquelle applique librement l’indice ILC ou ILAT. Renseignez l’indice de référence et la date de sa première application avec soin, car ce sont les points les plus disputés en pratique.

Adaptez enfin l’inventaire des charges au local réel. Un local en pied d’immeuble en copropriété n’appelle pas la même répartition qu’un local indépendant. L’inventaire annexé doit correspondre à la situation concrète et respecter la liste des charges non imputables au preneur. Pour toute modification en cours de bail, un avenant écrit est préférable à un simple accord verbal.

Ce que ce modèle ne remplace pas

Un modèle est un point de départ, pas un avis. Il ne connaît ni la valeur du fonds exploité, ni l’état exact du local, ni le rapport de force entre les parties. Trois situations appellent une relecture par un professionnel : un loyer élevé dont l’indexation et le déplafonnement conditionnent l’équilibre économique de l’opération ; un local nécessitant des travaux importants dont la répartition doit être négociée ; et une cession ou une sous-location envisagée, où les articles L. 145-16 et L. 145-31 encadrent étroitement les marges de manœuvre.

C’est la raison pour laquelle ce modèle signale ses propres limites, plutôt que de se présenter comme suffisant en toute circonstance. Le statut des baux commerciaux est technique et évolutif : les autres modèles commerciaux et les fiches de clauses associées aident à préparer la discussion, mais la sécurité d’un bail de longue durée justifie souvent l’avis d’un avocat ou d’un notaire.