Modèle de location-gérance gratuit (Word)

Sommaire

1. Quand utiliser ce contrat, et quand il ne convient pas
2. Ce que dit le droit français
3. Ce que contient ce modèle, article par article
4. Les pièges à éviter
5. Comment adapter ce modèle à votre situation
6. Ce que ce modèle ne remplace pas

Quand utiliser ce contrat, et quand il ne convient pas

Vous préparez une transmission progressive. Un dirigeant proche de la retraite peut confier son fonds à un repreneur pressenti avant de le lui céder. La location-gérance fait office de période d’essai grandeur nature : le gérant prend la main sur l’exploitation, le loueur observe sa capacité à faire tourner l’affaire, et une promesse de cession peut être adossée au contrat. C’est un pont fréquent vers la cession de fonds de commerce.

Vous ne voulez plus exploiter, sans vendre. Le propriétaire d’un fonds qui souhaite se dégager de la gestion quotidienne, tout en conservant la propriété et un revenu régulier, met son fonds en location-gérance. La redevance remplace le résultat d’exploitation, avec un risque commercial transféré au gérant.

Vous détenez plusieurs fonds. Un groupe ou un investisseur qui possède plusieurs fonds de commerce sans vocation à les exploiter en direct peut les confier à des gérants indépendants. Chaque contrat organise alors le suivi de l’exploitation, la remontée d’informations et la préservation de la valeur du fonds.

Quand ce modèle ne convient pas. Si l’objectif est de transférer définitivement la propriété du fonds, c’est une cession qu’il faut, pas une location-gérance. Si vous louez seulement des murs, sans fonds de commerce (clientèle, enseigne, matériel), la location-gérance est inadaptée : selon les cas, un bail professionnel, une sous-location commerciale ou un bail commercial s’imposent. Enfin, si le loueur n’a pas exploité le fonds au préalable et ne relève d’aucune dispense légale, le contrat encourt la nullité : la vérification de cette condition est un préalable, pas un détail.

Ce que dit le droit français

La location-gérance a un régime propre. Les articles L144-1 et suivants du Code de commerce la définissent comme le contrat par lequel le propriétaire ou l’exploitant d’un fonds de commerce en concède la location à un gérant qui l’exploite à ses risques et périls. Le gérant devient commerçant : il s’immatricule au registre du commerce et des sociétés, exploite en son nom, encaisse le chiffre d’affaires et supporte les charges. Le fonds, lui, reste la propriété du loueur.

Le loueur doit avoir exploité le fonds au préalable. L’article L144-3 du Code de commerce subordonne la validité du contrat à une exploitation antérieure du fonds par le loueur, traditionnellement fixée à deux ans. Des dispenses existent, notamment pour l’État et les collectivités, les héritiers ou légataires, les majeurs sous tutelle, ou par décision de justice (articles L144-4 et L144-5). [À VÉRIFIER JURISTE : durée exacte de la condition d’exploitation préalable, régime des dispenses et sanctions de leur non-respect.]

Le contrat doit être publié. L’extrait du contrat de location-gérance doit être publié, sous quinze jours, dans un support habilité à recevoir des annonces légales (article R144-1 du Code de commerce). Cette publicité n’est pas une formalité neutre : elle conditionne la fin de la solidarité du loueur pour les dettes du gérant.

Le loueur répond solidairement des dettes du gérant, pour un temps. L’article L144-7 du Code de commerce rend le loueur solidairement responsable, avec le locataire-gérant, des dettes contractées par celui-ci à l’occasion de l’exploitation, jusqu’à la publication du contrat et pendant six mois à compter de cette publication. Une solidarité fiscale distincte peut par ailleurs peser sur le loueur. [À VÉRIFIER JURISTE : articulation entre la solidarité de l’article L144-7 et la solidarité fiscale applicable au titre des impôts liés à l’exploitation.]

La fin du contrat accélère l’exigibilité des dettes. L’article L144-9 du Code de commerce prévoit que la fin de la location-gérance rend immédiatement exigibles les dettes du locataire-gérant afférentes à l’exploitation du fonds. Le loueur qui reprend son fonds doit intégrer ce mécanisme, qui protège les créanciers nés pendant la gérance.

La redevance est librement fixée, mais encadrée. Le montant de la redevance, forfaitaire ou indexé sur le chiffre d’affaires, relève de la liberté contractuelle. Les parties peuvent prévoir une révision périodique. À la différence du bail commercial, la location-gérance n’ouvre aucun droit au renouvellement ni à une indemnité d’éviction : à l’échéance, le fonds revient au loueur avec la clientèle attachée, sans compensation au profit du gérant. [À VÉRIFIER JURISTE : limites d’un mécanisme d’indexation de la redevance et clauses de révision admissibles.]

Attention au statut des murs. La location-gérance porte sur le fonds, pas sur l’immeuble. Lorsque le loueur est lui-même locataire des murs sous un bail commercial, la mise en location-gérance du fonds n’est pas une sous-location du local : elle est en principe possible, mais le bail commercial peut l’encadrer. Une vérification du bail s’impose avant de signer. [À VÉRIFIER JURISTE : compatibilité de la location-gérance avec les stipulations du bail commercial du loueur.]

Ce que contient ce modèle, article par article

Article 1. Désignation du fonds de commerce. L’article fondateur. Il décrit le fonds concédé : enseigne, activité, clientèle, matériel, droit au bail, éléments incorporels et corporels. Un fonds mal identifié fragilise tout le contrat, car c’est l’objet même de l’exploitation transférée.

Article 2. Condition d’exploitation préalable. Le modèle rappelle que le loueur a exploité le fonds au préalable, ou relève d’une dispense, conformément aux articles L144-3 et suivants. Cette mention documente la validité du contrat au regard de la condition légale.

Article 3. Prise d’effet et durée. Date d’entrée en jouissance, durée initiale et, le cas échéant, reconduction tacite encadrée par un préavis. Une durée trop longue enferme le loueur ; une durée trop courte décourage le gérant d’investir dans l’exploitation.

Article 4. Redevance et révision. Montant de la redevance, périodicité de paiement, et modalités de révision, forfaitaire ou proportionnelle au chiffre d’affaires. L’article précise les justificatifs que le gérant doit fournir lorsque la redevance est indexée sur l’activité.

Article 5. Obligations du gérant. Le gérant exploite le fonds en bon professionnel, à ses risques et périls, sans en modifier la destination, maintient la clientèle et l’enseigne, et supporte les charges d’exploitation. Le modèle rappelle son immatriculation obligatoire au registre du commerce.

Article 6. Obligations du loueur. Le loueur garantit au gérant une jouissance paisible du fonds et s’abstient de lui faire concurrence pendant le contrat. Cette obligation de non-concurrence protège l’exploitation confiée.

Article 7. Caractère intuitu personae. La location-gérance est conclue en considération de la personne du gérant. L’intuitu personae interdit au gérant de sous-louer ou de céder son droit sans l’accord du loueur, et lie le sort du contrat à sa situation personnelle.

Article 8. Assurances. Le gérant souscrit et maintient une assurance de responsabilité couvrant l’exploitation, ainsi que les assurances des biens confiés. Le modèle prévoit la justification annuelle des polices auprès du loueur.

Article 9. Garantie financière. Un dépôt de garantie ou une caution couvre les redevances et les éventuels manquements du gérant. L’article organise sa constitution, sa conservation et sa restitution en fin de contrat.

Article 10. Publicité du contrat. Le modèle organise la publication de l’extrait du contrat dans un support d’annonces légales, dans le délai réglementaire, et désigne la partie qui en supporte le coût. Cette formalité conditionne la fin de la solidarité du loueur.

Article 11. Résiliation. Résiliation pour faute après mise en demeure restée sans effet, appuyée sur une clause résolutoire pour les manquements graves (défaut de redevance, changement de destination, défaut d’assurance). L’article organise une sortie ordonnée.

Article 12. Fin du contrat et restitution. À l’échéance, le fonds revient au loueur avec la clientèle attachée, sans indemnité d’éviction. Le modèle prévoit l’inventaire de restitution, l’exigibilité immédiate des dettes d’exploitation (article L144-9) et le sort des stocks.

Article 13. Force majeure, droit applicable et litiges. Force majeure au sens de l’article 1218 du Code civil, droit français et attribution de compétence à la juridiction désignée.

Les pièges à éviter

Ignorer la condition d’exploitation préalable. C’est le piège majeur. Un loueur qui n’a jamais exploité le fonds, ou qui l’a exploité moins longtemps que ne l’exige la loi, sans relever d’une dispense, expose le contrat à la nullité. Avant toute signature, vérifiez la durée d’exploitation antérieure et, en cas de doute, sollicitez une dispense judiciaire.

Publier trop tard, ou pas du tout. Tant que l’extrait du contrat n’est pas publié, le loueur reste solidairement tenu des dettes contractées par le gérant. Un défaut de publication prolonge indéfiniment cette exposition. La publication dans les quinze jours n’est pas une option : c’est le déclencheur du compte à rebours de six mois qui met fin à la solidarité.

Confondre location-gérance et location des murs. La location-gérance porte sur le fonds, jamais sur l’immeuble seul. Concéder un local vide sous cette forme, sans fonds réel, n’a pas de sens juridique. Et lorsque le loueur est locataire des murs, il doit vérifier que son bail commercial n’interdit pas la mise en gérance du fonds.

Sous-estimer la solidarité et l’exigibilité des dettes. Le loueur qui reprend son fonds découvre parfois que les dettes d’exploitation du gérant deviennent immédiatement exigibles (article L144-9) et que sa propre solidarité a joué faute de publication. Anticiper ces mécanismes évite de récupérer un fonds grevé de passif.

Négliger le suivi de l’exploitation. Un gérant qui laisse dépérir la clientèle, cesse d’entretenir le matériel ou modifie l’activité rend au loueur un fonds appauvri. Le contrat doit imposer le maintien de la destination, l’entretien des éléments confiés et une remontée régulière d’informations, sous peine de résiliation.

Comment adapter ce modèle à votre situation

Quelques champs se renseignent systématiquement : l’identité des parties, la désignation précise du fonds, le montant et les modalités de la redevance, la durée. Le reste du texte convient à la plupart des locations-gérances courantes.

La désignation du fonds mérite le plus grand soin. Listez l’enseigne, l’activité autorisée, le droit au bail, le matériel et les éléments incorporels concédés, en renvoyant à un inventaire annexé lorsque le fonds est important. C’est cet inventaire qui servira de référence à la restitution en fin de contrat.

La redevance s’ajuste selon la nature de l’affaire. Pour une activité stable, une redevance forfaitaire révisable convient ; pour une activité que le gérant doit développer, une part proportionnelle au chiffre d’affaires aligne les intérêts, à condition de définir précisément l’assiette et les justificatifs. Prévoyez une clause de révision claire, et évitez les mécanismes d’indexation dont la légalité est incertaine.

Adaptez enfin la durée et la sortie au projet réel. Si la location-gérance prépare une cession, adossez au contrat une promesse de cession du fonds et articulez soigneusement les deux calendriers. Si elle vise seulement à percevoir un revenu, soignez la clause résolutoire et les garanties financières, car c’est la solvabilité du gérant qui porte votre revenu. Dans tous les cas, la tacite reconduction doit être encadrée par un préavis, faute de quoi les parties se retrouvent liées sans l’avoir voulu.

Ce que ce modèle ne remplace pas

Un modèle est un point de départ, pas un avis. Il ne connaît ni l’historique d’exploitation du fonds, ni le contenu du bail commercial des murs, ni le projet économique des parties. Trois situations appellent une relecture par un professionnel : un doute sur la condition d’exploitation préalable ou sur une dispense, qui touche à la validité même du contrat ; une location-gérance adossée à une promesse de cession, où l’articulation des deux opérations est délicate ; et un fonds grevé de sûretés ou dont le bail commercial encadre la mise en gérance.

C’est la raison pour laquelle ce modèle signale ses propres limites, plutôt que de se présenter comme suffisant en toute circonstance.